Introduzione
L’Italia sta attraversando una trasformazione demografica profonda. La popolazione diminuisce, l’età media cresce e i giovani diventano sempre meno. Questi fattori non riguardano soltanto il welfare o la sostenibilità del sistema pensionistico, ma avranno un impatto diretto e duraturo anche sul mercato immobiliare.
La tesi è chiara: nei prossimi anni la crescita dei prezzi e la resilienza della domanda abitativa si concentreranno in poche grandi città — Milano, Roma, Bologna, Torino, Napoli e alcune altre aree del Nord ben collegate e dinamiche. Gran parte del Sud e dei centri minori, invece, rischiano stagnazione o addirittura un declino dei valori immobiliari.
Per comprendere dove può condurre questa traiettoria, è utile guardare al Giappone: un Paese che vive da oltre due decenni il combinato disposto di invecchiamento, bassa natalità e spopolamento delle aree periferiche, con conseguenze drammatiche per il mercato delle abitazioni.
Il contesto demografico
Secondo l’Istat – Rapporto Annuale 2025, al 1° gennaio 2025 i residenti in Italia sono scesi sotto i 59 milioni. Nel solo 2024 si sono registrate circa 370 mila nascite, un nuovo minimo storico, con un tasso di fecondità pari a 1,18 figli per donna.
Il dato forse più eloquente è la composizione per età: un quarto della popolazione ha almeno 65 anni, mentre i minori di 15 anni sono la metà. Ciò significa che la base della piramide demografica si restringe sempre di più, mentre la parte alta si allarga.
Altri due elementi meritano attenzione:
- Famiglie monopersonali: oltre il 35% delle famiglie è costituito da una sola persona. Tra gli ultra-75enni, la quota sale a circa il 40%.
- Differenze territoriali: la contrazione è più rapida nelle aree interne e nel Mezzogiorno, dove i giovani emigrano verso il Nord o l’estero.
Questi numeri non sono neutri per il mercato immobiliare: meno giovani significa meno nuove famiglie e meno domanda di nuove case; più anziani significa più abitazioni destinate a rimanere inerti, a cambiare destinazione o a svuotarsi con il tempo.
Il caso giapponese: l’allarme delle akiya
Il Giappone è oggi uno specchio nel quale l’Italia può osservare il proprio futuro. Nel 2023 le abitazioni vuote — le cosiddette akiya — hanno superato i 9 milioni di unità, pari a circa il 13,8% dello stock abitativo nazionale.
Il fenomeno nasce da tre fattori intrecciati:
- Invecchiamento: oltre il 30% dei giapponesi ha più di 65 anni.
- Declino demografico: natalità bassissima, popolazione in calo costante.
- Migrazione interna: i giovani si concentrano nelle metropoli (Tokyo, Osaka, Nagoya), lasciando le aree rurali e i piccoli centri svuotati.
Il risultato è un mercato immobiliare spaccato in due: nelle grandi città i prezzi resistono o crescono, nelle zone periferiche migliaia di case restano invendute, spesso abbandonate, con impatti negativi sul tessuto urbano, sulla sicurezza e sul valore degli immobili vicini.
L’Italia rischia una dinamica analoga, seppure con tempi e intensità diverse.
Impatti previsti sul mercato immobiliare italiano
Applicando le tendenze demografiche ai mercati locali, emergono tre scenari distinti:
- Grandi città vincenti
Milano, Roma, Bologna e Torino — insieme a Napoli e ad alcuni centri del Nord ben connessi — continueranno ad attrarre popolazione giovane, studenti, lavoratori e investitori. Qui i prezzi immobiliari avranno la maggiore tenuta e in alcuni casi continueranno a crescere, trainati da domanda costante e infrastrutture solide. - Centri medio-grandi del Nord
Città come Verona, Parma, Bergamo o Modena potranno mantenere valori stabili o una crescita moderata, grazie al tessuto produttivo e alla vicinanza ai grandi poli. Tuttavia difficilmente registreranno gli stessi ritmi delle metropoli. - Sud e piccoli centri in difficoltà
Gran parte del Mezzogiorno, delle aree interne appenniniche e perfino diversi comuni del Nord “periferico” rischiano un calo della domanda. Giovani e famiglie si spostano altrove, gli anziani restano in abitazioni che con il tempo si svuotano. Qui il mercato potrebbe vedere prezzi stagnanti o in discesa, con immobili difficili da collocare.
Un ulteriore aspetto riguarda l’offerta: con meno domanda, aumenta il rischio di sovraccapacità e di obsolescenza del patrimonio edilizio, proprio come in Giappone con le akiya.
Politiche pubbliche: rigenerazione sì, ma senza distorsioni
Il caso del Superbonus 110% — come documentato da lavoce.info — rappresenta un monito. L’incentivo, pur avendo stimolato interventi diffusi, è stato congegnato in modo insostenibile dal punto di vista finanziario: un costo enorme per le casse pubbliche, benefici distribuiti in modo poco equo e scarso orientamento verso una visione strutturale del patrimonio abitativo.
Per affrontare le sfide poste dall’invecchiamento della popolazione e dal declino demografico, le politiche abitative italiane devono evitare il “regalo a pioggia” e concentrarsi invece su alcuni obiettivi chiave, tra cui i più importanti sono:
- Rigenerazione urbana selettiva
- Incentivi mirati a progetti che riqualificano aree urbane degradate o con potenziale di attrazione.
- Criteri basati su analisi demografica e domanda reale.
- Conversione e downsizing del patrimonio esistente
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- Agevolazioni per trasformare appartamenti grandi e obsoleti in alloggi più piccoli e funzionali.
- Riuso di edifici sfitti per studentati, cohousing, senior housing.
- Politiche integrate di housing e servizi
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- Case e quartieri devono essere accompagnati da trasporti, scuole, sanità di prossimità, spazi pubblici.
- Responsabilizzazione dei privati e partenariati pubblico-privato
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- Incentivi meno generosi ma più mirati, con co-finanziamento privato per evitare speculazioni.
- Coinvolgere fondi, cooperative e terzo settore.
- Monitoraggio e valutazione
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- Ogni misura deve essere controllata e valutata ex-ante ed ex-post, per misurare i reali effetti su popolazione e mercato.
Verso un approccio differenziato
L’invecchiamento e la contrazione demografica non colpiscono tutto il Paese allo stesso modo. Questo richiede politiche differenziate per territorio:
- Grandi città: accompagnare la crescita della domanda con misure di contenimento dei prezzi, edilizia sociale e rigenerazione delle periferie.
- Centri medi dinamici: rafforzare servizi, trasporti e connessioni digitali, per renderli alternative credibili alle metropoli.
- Sud e aree interne: recuperare il patrimonio esistente, attrarre residenti (studenti, smart workers, migranti), puntare su turismo sostenibile. Qui l’obiettivo non è far crescere i prezzi, ma evitare abbandono e desertificazione sociale.
L’Italia si trova davanti a una sfida strutturale: un Paese che invecchia rapidamente non potrà avere un mercato immobiliare uniforme. I valori si polarizzeranno: da un lato le metropoli attrattive, dall’altro vaste aree a rischio di abbandono e svalutazione.
Il Giappone dimostra che la mancata risposta può generare milioni di abitazioni vuote, con effetti devastanti sul tessuto sociale ed economico. L’Italia ha ancora margini per intervenire: pianificazione, rigenerazione e politiche demografiche mirate possono attenuare l’impatto.
Il tempo però non è infinito. In un Paese dove ogni anno nascono meno bambini e cresce la quota di anziani soli, il mercato immobiliare diventa un indicatore precoce del futuro. Capire queste dinamiche oggi significa evitare di ritrovarsi domani con interi quartieri svuotati, proprio come è accaduto con le akiya in Giappone.